SPECIALE VALORIZZAZIONE DEGLI IMMOBILI PUBBLICI E SVILUPPO TERRITORIALE. Dopo oltre vent’anni di iniziative per la privatizzazione e la valorizzazione degli immobili pubblici, sembrano emergere nuove posizioni che interpretano il tema in termini di sviluppo del territorio. È innanzitutto indispensabile chiedersi se e a quali condizioni sia possibile percorre questa via. Al saggio di Davide Ponzini, seguono gli autorevoli commenti di Giovanni Vetritto (Direttore Dipartimento per gli Affari Regionali – Presidenza del Consiglio dei Ministri), Claudio Bocci (Direttore Federculture), Tommaso Dal Bosco (Responsabile Area sviluppo urbano e territoriale dell’Istituto per la Finanza e l'Economia Locale - ANCI), Luca Gaeta (Professore Associato, Dastu – Politecnico di Milano), Gabriele Pasqui (Direttore Dastu – Politecnico di Milano), Paolo Castelnovi (già docente di progettazione urbanistica e pianificazione paesistica al Politecnico di Torino)

 
A fine Marzo 2015 è stato pubblicato il volume Strategie e strumenti per la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico coordinato dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri, Dipartimento Affari Regionali Autonomie e Sport. Sono seguite occasioni di riflessione, tra cui il seminario “Valorizzazione degli immobili pubblici e sviluppo del territorio” tenutosi il 19 Maggio presso il Dipartimento di Architettura e Studi Urbani del Politecnico di Milano. Il dibattito ritorna ad affrontare un tema che, con toni più o meno accesi, ha occupato la scena pubblica italiana da oltre vent’anni. Vari attori e punti di vista sembrano convergere su un approccio che combini valorizzazione e sviluppo del territorio, ma non è chiaro se e a quali condizioni sia possibile seguire questa via, peraltro già sperimentata da alcuni anni in altri ambiti di politiche.
 
Limiti ventennali della valorizzazione
La valorizzazione degli immobili pubblici si confronta con obbiettivi assai complessi. Sin dall’inizio degli Anni ’90, è stata interpretata come modo di rendere più efficiente la gestione dell’immenso patrimonio pubblico italiano e generare entrate per le casse dello Stato. Dalla fine degli Anni 2000, la concessione degli immobili è stata integrata almeno nominalmente ad obiettivi di sviluppo economico locale. Governi di entrambi gli schieramenti hanno sostenuto questo processo, tuttavia i risultati ottenuti sono da più parti giudicati insoddisfacenti, sia in termini di efficienza gestionale che di innesco di processi di sviluppo economico e sociale. Le spiegazioni possono essere molteplici, ma due sembrano particolarmente rilevanti. In primo luogo, in questi anni un numero considerevole di strumenti di intervento si è stratificato senza attenzione alle incongruenze e incompatibilità tra essi. Secondo, in Italia non è cresciuto un vero e proprio mercato di sviluppo e gestione immobiliare dei portafogli pubblici. Questi limiti sono riscontrabili anche dal punto di vista culturale: in molti casi ci si è illusi che un ulteriore nuovo strumento di governo potesse essere risolutivo, oppure che si trattasse solo di una questione di maggiore efficienza gestionale.
Anche se in alcuni contesti si deve fare i conti con mercati depressi o poco diversificati, evidentemente non si tratta solo di problemi legati al rallentamento congiunturale del mercato immobiliare, ma di attese eccessive rispetto alla capacità progettuale pubblica e privata e alla possibilità di generare un’offerta solvibile entro processi così incerti (viziati da asimmetrie informative rispetto alla fattibilità dei progetti di valorizzazione, dalla tendenza a costituire “cartelli” o influenzare i prezzi in vario modo) e relativa ad immobili “problematici” per vincoli regolativi, per grandi dimensioni, per alti costi di intervento o di disinquinamento e altro ancora.
 
Interpretazioni emergenti della valorizzazione
Anche per queste ragioni stanno emergendo nuove iniziative istituzionali e nuove interpretazioni del ruolo della valorizzazione degli immobili pubblici. A fronte della riduzione dei trasferimenti agli enti locali, la concessione è oggi vista dai Comuni come un’opportunità di generare introiti o nuovi servizi locali senza cedere proprietà pubbliche. In questa chiave si immagina che la valorizzazione degli immobili pubblici possa aiutare a recuperare sedi pubbliche, sostenere processi di riforma e miglioramento gestionale degli enti locali e delle nascenti Città Metropolitane. A scala nazionale la valorizzazione è intesa come potenziale soluzione a problemi urgenti come il disagio abitativo. Essendo oggi chiaro come il valore di immobili sia legato anche alla qualificazione urbanistica contestuale, la valorizzazione è inoltre vista come un’opportunità per stimolare nuovi progetti di sviluppo della città e del territorio.
Nelle regioni del Sud si stanno ipotizzando sinergie con la programmazione europea, ad esempio instaurando relazioni virtuose con politiche per i beni culturali e il turismo. In effetti, vi sono vari ambiti tematici della programmazione in corso che potrebbero essere coerenti con progetti complessi di valorizzazione e sviluppo. Sulla base delle gravi difficoltà incontrate nei precedenti cicli di programmazione e dei limiti riscontrati nei progetti territoriali, sembra indispensabile da un lato delineare una chiara strategia nazionale che si concentri sulla sperimentazione di pochi progetti fattibili nei rispettivi contesti territoriali e dall’altro far avanzare le competenze in materia, anche sulla base della valutazione critica degli effetti territoriali finora ottenuti da progetti di valorizzazione.
Per vari motivi sembra ragionevole sperimentare e valutare progetti da una prospettiva territoriale. Primo, la varietà dei beni immobili pubblici e dei contesti locali richiede infatti conoscenze e capacità di gestione site-specific. Secondo, spesso gli immobili pubblici svolgono ruoli assai complessi dal punto di vista fisico-funzionale, simbolico e anche politico, ossia in riferimento a piani, progetti e strategie urbanistiche e territoriali. In questo senso, una visione di città e di territorio è indispensabile per poter maturare interventi di valorizzazione non solo economica di questi beni pubblici. Terzo, in attesa di un’auspicabile semplificazione, gli attori locali possono selezionare contestualmente gli strumenti di programmazione tra i molti disponibili, verificare localmente la fattibilità economica e politica dei progetti di valorizzazione. Infine, simili progetti territoriali potrebbero permettere di integrare diverse politiche (per infrastrutture, servizi, … ) sulla base di una stessa visione spaziale e generare così effetti complementari rispetto ad un rinnovato uso degli immobili pubblici e delle parti di città adiacenti; questi progetti potrebbero verosimilmente mobilitare risorse economiche, sociali e conoscitive latenti nei vari contesti e difficilmente reperibili a scala nazionale.
 
Progetti locali e quadro nazionale
Ovviamente le interpretazioni che emergono dai diversi punti di vista isttuzionali non sono indifferenti. Si confrontano con interessi ed operatori privati diversi e richiedono competenze amministrative non sempre reperibili. La speranza progettuale non deve dunque far perdere di vista le difficoltà e i rischi che le diverse interpretazioni della valorizzazione, i differenti tipi di beni e di procedure comportano in ciascun contesto. In molti casi le interpretazioni citate pongono veri e propri dilemmi sul valore pubblico e civile e sul ruolo possibile degli immobili pubblici, dilemmi a cui la politica non ha finora saputo dare una risposta univoca e stabile nel tempo. Certe risposte possono eventualmente essere trovate di progetto in progetto; altre paiono, a mio avviso, piuttosto chiare (non sembra ad esempio verosimile poter sanare le casse pubbliche tramite la valorizzazione immobiliare); altre richiedono un impegno sistematico in ricerca e confronto pubblico.
Nonostante un primo quadro operativo dato dal volume recentemente pubblicato dalla Presidenza del Consiglio e altre iniziative che cercano di fare chiarezza sul quadro normativo, si devono sottolineare le carenze conoscitive a livello nazionale e locale. Dopo oltre vent’anni di legiferazione, non è chiaro quali risultati siano stati prodotti da quali programmi di valorizzazione, né in termini economico-finanziari, né di sviluppo e di miglioramento dei contesti locali. A mio avviso, senza un quadro di riferimento nazionale e un approfondimento di casi significativi di successo e di insuccesso, si rischia di rincorrere obiettivi territorialmente indifferenziati e poco realistici, di ripetere errori passati e perdere nuove occasioni di sviluppo.
 
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Davide Ponzini è Professore Associato presso il Dipartimento di Architettura e Studi Urbani del Politecnico di Milano